アパートの契約期間はなぜ2年?退去の際は違約金に注意?

アパートなどの賃貸物件に住んでいると、多くの場合、2年ごとに契約更新をする必要があります。

この契約期間については、おそらくアパートを契約した際に、不動産会社や大家から説明を受けているでしょう。

しかし、なぜ、契約期間は2年が多いのでしょうか。

当記事では、アパートの契約期間について詳しくお話しするとともに、契約更新の流れなどについてもご紹介していきます。

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アパートの契約期間は2年が多いのはなぜ?

一般的に、アパートの契約期間は2年と決められていることが多いです。

入居から2年経つと、契約の更新を行い、更新料を支払ってまたアパートに住み続けるといった流れが一般的です。

では、なぜ契約期間は2年であることが多いのでしょうか。

それは、「借地借家法」という法律によるもので、29条の「契約期間が1年未満の物件は、期間の定めがない賃貸借とみなす」と決められているためです。

借地借家法とは、弱い立場である「借主を保護する」ことを目的とした法律です。

仮に、1年未満の契約期間とされていたアパートは、期間の定めがないため、貸主は借主に対していつでも退去を言い渡すことができます。

これが2年という契約期間を設けることで、借主はその期間内はアパートで暮らし続けられることが約束されるのです。

また、3年では区切りとしては長く感じるため、1年と3年の間をとって2年とされていると言われています。

2年の契約期間を設ける理由は更新料徴収のためでもある?

アパートの契約期間が2年とされているのは、借地借家法29条による借主保護の観点によるものです。

しかし、もう1つ理由があります。

それは、契約期間更新の更新料を徴収しやすくするといった理由です。

1年未満の契約では「期間の定めがない」と決められているため、更新が行えません。

これは、更新料が徴収できないことを意味します。

更新料は「家賃の前払い的な性質を持つ、賃貸借契約を維持するための対価」という位置づけになっており、更新の際には必ず支払わなければならないものです。

家賃の1ヵ月分ほどの金額のため、借主負担が大きいですが、貸主の現実的な事情により、避けることはできません。

ちなみに、この更新料には地域性があります。

関東では支払うことが一般的ですが、大阪や兵庫では徴収しないことが一般的なようです。

関東住民からしたら、当たり前に支払う更新料がないなんて、驚くべきことです。

2年以内での退去!契約期間内は違約金がかかる?

何らかの理由で、契約期間内にアパートを退去したいと考えることがあります。

新築への引っ越しや転勤、気分転換による引っ越しなど、その理由はさまざまでしょう。

そのような時、まず気になるのは、「契約期間の2年内は違約金が発生するのか」といった点ですよね。

違約金は、家賃の1~2ヶ月で設定されることが一般的なので、高額となります。

アパートの退去には、まずは不動産会社へ連絡をして、解約したい旨を伝えることとなりますが、連絡をする前に、入居時に交わした賃貸契約書を確認することをおすすめします。

それは、賃貸契約書には退去希望日からどのくらい前に申告をしたら良いか、細かく記載されているためです。

多くの場合は「退去予定日から1ヶ月前」となっているため、この決まりを守れば違約金が発生することはないでしょう。

逆に考えると、退去予定日から1ヶ月を切っているのに退去の連絡をしていない場合は、退去の際に違約金が発生することになります。

逆算して、忘れないように連絡を入れましょう。

しかし、その際に注意点があります。

それは、契約期間内の解約は、解約の申告を「記録に残す」という点です。

アパートの契約期間内は、退去の申告時期が1日でもずれると違約金が発生する可能性があり、電話での解約は証拠が残せないため、万が一のトラブルも考えられます。

「〇月〇日に申告した」と明確に分かるように、メールやFAXでの解約も視野に入れておきましょう。

他にもある!アパートの契約解除で注意すべきこと

アパートの契約から2年以内に解約しても、申告時期をきちんと守れば違約金が発生することはありません。

前項では、契約期間内は「解約の申告を記録に残す」という注意点をあげましたが、他にも気にかけておきたいことがあります。

それは、退去する日によって解約月の家賃が変わるという点です。

アパートの家賃の請求形態は3パターンあり、次の通りです。

・日割り
・半月割り
・月割り

日割りは退去した日までの家賃を、日割り計算で算出した金額となります。

また、半月割りは1~15日までの退去は家賃の半分、16~31日の退去は家賃1ヶ月分が発生します。

さらに、月割りはどの日に退去しても、まるまる1ヶ月分の家賃がかかってしまいます。

基本的に日割り計算になるアパートが多いですが、事前に賃貸契約書を確認して、住んでいるアパートの家賃の請求形態を調べておくことをおすすめします。

もし月割りの請求形態で1日に解約した場合、1日しか生活していないのに1ヶ月分の家賃が発生してしまうことになります。

損をしないためにも、解約日をうまく調整しましょう。

アパートの契約期間を更新する際の流れとは?

ここでは、アパートの契約期間を更新する流れについてご紹介していきましょう。

基本的に、契約から2年経つと、そのアパートに住み続ける場合は、契約を更新する必要があります。

まず、契約満了日が近づくと、不動産会社から郵送という形で連絡が入ります。

その際に、更新料のお知らせも一緒に案内されるでしょう。

アパートの契約更新はさまざまで、最初の契約で交わした契約書や印鑑が必要になることがあります。

また、連帯保証人や保証会社に変更がなくても、契約をまき直すこともあるようです。

契約した際に入った損害保険や火災保険に、更新の際に再加入する可能性もあるため、あらかじめどのくらいの費用がかかるのか確認しておきましょう。

郵送されてきた更新の書類に記名、押印を行い、更新料の振込も指定された日までに行います。

その後、手続きをしてから1ヶ月ほどすると、新しい契約書が郵送されてくるでしょう。

ここまで済んだら、契約期間の更新は無事に完了となります。

2年未満の契約期間でも大丈夫な物件もある

ここでは、2年未満の契約でも大丈夫な「定期借家物件」といった賃貸物件をご紹介しましょう。

この物件は契約期間がないため、基本的に更新を行わない物件になります。

しかし、あらかじめ入居期間が決められているという特徴があります。

マンションや一戸建てで多く存在し、家主が転勤などでほかの土地に住んでいる間、期間限定で持ち家を賃貸物件として貸し出すということが多いです。

そのため、入居期間が先に決められており、更新をすることができないのです。

その物件が気に入っても、長く住み続けることができないため、注意が必要となります。

特に子供がいる家庭では、同じ区域に引っ越し先が決まらないと、学校を転校することにもなりかねません。

事前によく考えて契約をしましょう。

しかし、更新がないということは、更新料が発生しないことでもあります。

賃貸アパートでは更新の際に更新料がかかることが一般的ですから、少しでも費用を抑えたいと考える方にはおすすめの賃貸物件と言えるでしょう。

アパートの契約期間は基本的に2年が多い!

アパートの契約期間は2年であることが多いですが、これは借地借家法という、立場の弱い借主を守るための法律によるものです。

契約期間のない賃貸契約は貸主がいつでも借主に退去を言い渡せるため、2年間は一方的に契約解除ができないようになっているのです。

しかし、契約期間内の借主の退去に関しては、違約金が発生することもあります。

その場合は賃貸契約書に目を通し、退去希望日からどのくらい前に申告をしたら違約金がかからないかなどを、よく確認するようにしましょう。