アパートなどの賃貸物件では、「更新料」が発生する場合が多くあります。
「アパートの更新手続き」のタイミングで支払うこの更新料ですが、金額の交渉といったことはできるのでしょうか。
この記事では、アパート更新時に発生する更新料を中心にご紹介していきます。
更新料の金額交渉を説明する前に！そもそも更新料とは？
更新料とは、「賃貸借契約の期間を更新する際に支払う料金」で、期間とは一般的には「2年に1度」です。
更新料は日本では古くからの慣習であり、元来は「契約を更新させてもらうお礼」として、借主から貸主へと支払われていたもののようです。
昔は、物件の持ち主である貸主が大地主であることが多かったため、貸主を立ててこのような慣習が生まれたともいわれています。
アパートの更新料は通常「月額賃料の1か月から2か月」が相場であり、昨今では1か月の場合が多く見受けられます。
例えば、家賃が6万円のアパートに住んでいる場合、更新料は6万円から12万円になるでしょう。
とはいえ、更新料は物件によって異なるので契約時に必ず確認しましょう。
では、アパートの更新料は金額交渉ができるのでしょうか。
後程詳しくご紹介します。
アパートの更新料！支払わなくてはいけないの？
アパートの更新料は、1か月から2か月が相場であるため、決して安い金額ではありません。
では更新料とは、払わなくてはいけないものなのでしょうか。
更新料は、これからお伝えする条件が当てはまる場合は「支払わなければならない金額」といえます。
賃貸契約の基となる「借地借家法」には更新料に関して規定はありませんが、最高裁で更新料の有効性に関する判断が示されました。
有効と判断される更新料の設定は、こちらです。
・月額賃料に照らし合わせて金額が妥当である
・賃貸借契約書に更新料の記載がある
賃貸借契約書にしっかりと更新料が明記されていて、その金額が高すぎるといった場合でない限り更新料の支払いをする義務があるので参考にしてください。
万が一支払わない場合は、明らかに賃貸借契約に違反しているため、貸主から「立ち退き」を迫られてもおかしくはないといった状況になってしまいます。
そのような事態を避けるためにも、更新料はきちんと支払いましょう。
ただ、安い金額ではないので、「できれば安くしたい」という方も少なくないでしょう。
次の項では、更新料の金額交渉についてご紹介します。
アパート更新料の金額交渉はできるの？
更新料に関して、「更新料の金額交渉はできるの？」といった疑問を持っている方は多いでしょう。
前述したように、更新料いついては賃貸借契約書に明記されているので、更新時に「その金額を支払えない」といったことは成立しません。
更新料の金額交渉を行いたい場合には、入居時に行う賃貸借契約書の締結前に、貸主と交渉しましょう。
その段階であれば、更新料の金額交渉をすることが可能です。
その場合、借主は貸主（大家さん）のアパートを管理をしている不動産会社にその旨を伝え、不動産会社が貸主（大家さん）に伝えるといった流れになることが多いでしょう。
このようにして交渉をすることは可能ですが、実際金額交渉が成功する可能性は「大変低い」ようです。
理由としては、貸主は更新料を「大切な収入」として確保したいといったことが挙げられます。
また、他にもそのアパートを「借りたい」と思う人がいる場合が多いときには金額交渉には応じないでしょう。
次の項では、更新料の金額交渉が特に難しい物件について、ご紹介します。
更新料の金額交渉が特に難しい物件とは？
アパートの更新料の金額交渉は前述したような理由から、契約の締結前であっても難しい旨をお伝えしました。
このことを踏まえて、更新料の金額交渉が特に難しい物件をご紹介しましょう。
・立地が良いアパート
・戸数が多いアパート
・貸主である大家さんでははく不動産会社がアパートの管理しているアパート
立地が良い物件は、基本的に人気が高く借りたい人も集まりやすいといえるでしょう。
更新料の交渉を受け入れなくとも、他に借主が決まるため交渉には応じてもらえない場合が多いです。
貸主が、戸数が多い1棟のアパートの運営をしていたとします。
貸主は金額交渉をしてきた人と契約を結ばなくても、そのほかの入居者からの収入があるので金額交渉は成立しにくいといえます。
逆に言えば、部屋数が少ない1棟のアパートを運営している場合、1部屋の家賃収入が0円になってしまうと困る場合に更新料の金額交渉に応じてもらえる可能性があるといえるでしょう。
アパートの管理を貸主（大家さん）が行なっている場合もありますが、不動産会社が管理していることも多いです。
そのような場合は金額交渉が特に難しいといえます。
前述したような立地が良く戸数が多いアパートであれば、更新料を下げてまで契約する必要はないでしょう。
加えて、「不動産会社」の場合、借主ごとに対応をかえることがほとんどありません。
人によって更新料の金額交渉に応じることで、同じアパートに住んでいる住人間のトラブルの元になってしまう可能性も否めません。
そのようなことを未然に防ぐことも理由の一つです。
アパートの更新料は毎月支払う借主の負担軽減のため？
先程は更新料の金額交渉についてお伝えしましたが、続いて、更新料の意味合いについてお話します。
部屋を借りるとき、「月々支払う家賃を安く抑えたい」といった方は多いでしょう。
前述したように、昔は「謝礼」の意味合いを込めて借主から貸主に支払われていました。
しかし、昨今、貸主側からすると「謝礼」の他にも大切な役割を果たすものとして支払われています。
貸主の目線で更新料を考えた場合、「継続して住居を提供していることに対しての謝礼」の他に「月々の家賃の金額を低くする代わりにいただくもの」といった意味合いもあるようです。
借主側からすると、家賃・敷金・礼金・更新料などの費用をそれぞれのものとして考える場合が多いですが、貸主側からするとその収入を包括的に考える方も多いです。
月々の家賃を抑えて、家賃以外の費用にその分を含める貸主もいれば、家賃以外の費用を全くとらず、その分を月々の家賃に反映させる貸主もいます。
結果的に借主は、更新料を支払うことで、月々の家賃の支払いを抑えられているともいえます。
アパートの更新手続きの方法！
アパートの更新料について金額交渉を含め、いろいろとご紹介しました。
最後に、アパートの更新手続きについてお伝えします。
まず、アパートが契約満了する1か月から3ヶ月前になると、借主のもとに貸主や不動産会社から「更新の通知」が届きます。
更新書類の中身をすぐに確認し、書類に記入していきます。
契約内容に特に変更がない場合は、新しい契約書に氏名を明記し、押印します。
支払う金額も書類に記載されているので、明記されている期日を守り振り込みを済ませましょう。
更新の際に、更新料とは別に火災保険を支払う場合が多いようです。
アパート更新をせずに解約をする場合もあるでしょう。
そのような場合は、解約したい日の1か月から2か月前くらいに貸主や不動産会社に連絡を入れます。
もし、更新書類が届いているのであれば、すぐに連絡して退去したい旨を報告することが大切です。
更新料の意味合いを理解して契約締結前に金額交渉をしよう！
アパートの更新料は、賃貸借契約書に明記されていて、妥当な金額であれば払わなくてはなりません。
もし、更新料の金額交渉を行うのであれば、更新時ではなく入居時の契約締結前に行いましょう。
金額交渉を行った場合、成立することは少ないとお伝えしました。
ただ更新料を支払う分、月々支払う家賃を低めに設定してある場合も多くあるので交渉を考えている方は、このことを念頭に入れておくと良いでしょう。
