マンションを、相続・生前贈与・財産分割あるいは売買が理由で名義変更することがあります。
名義変更をする理由によって手続きの方法に違いはあるのでしょうか。
今回はマンションの名義変更の手続き方法について解説いたします。
また、マンションを名義変更する際にかかる費用についても併せて解説していきますので参考にしてください。
マンションを相続する場合の名義変更方法
相続によってマンションを名義変更する場合、どのような手続きで進められるのでしょうか。
ざっと流れをご紹介しましょう。
①登記事項証明書（登記簿謄本）を用意する
②亡くなった方や相続人の戸籍謄本や住民票などの必要書類を用意する
③マンションの固定資産税評価証明書を用意する
④相続登記に関する登記申請書類を作成する
⑤必要書類を法務局に持参し、相続登記を申請する
かかる費用は、戸籍謄本などを取得する際の料金と相続登記を申請する際に納付する必要のある登録免許税があります。
戸籍謄本などの書類を揃える場合は、相続人が多いほど費用もその分かかります。
相続登記に関する登録免許税は、マンションの固定資産評価額の0．4％の金額の納付が必要です。
例えば、マンションの評価額が1，500万円だとしたら6万円の納付が必要ということです。
生前贈与でマンションの名義変更する場合の手続き方法と費用は？
生前贈与とは、所有者が存命中に相続人へマンションを譲るということです。
生前贈与の場合、贈与される側が名義変更を行います。
大まかな流れは以下の通りです。
①登記事項証明書を用意する
②贈与される人物を確定するため、戸籍謄本などの必要書類を用意する
③生前贈与に関する登記申請書類を作成する
④必要書類を法務局に持参し所有者の変更登記を申請する
相続の場合と同様に、登記事項証明書などの必要書類を取得するための費用がかかります。
もちろん登録免許税もかかりますが、贈与の場合はマンションの固定資産評価証明書に書かれているマンションの価格に2％を乗じた金額を納付します。
贈与の場合はさらに、贈与税と不動産取得税がかかります。
贈与税は年間通算110万円を超える分に対して納付が必要です。
不動産取得税は原則固定資産評価額の3％とされていますが、ある一定の要件を満たしていれば軽減されることもあります。
離婚などの理由でマンションを財産分割する場合の名義変更手続きと費用
一般的に、離婚をした際には所有している財産を分割します。
財産分割によりマンションの所有者を変更する場合は、やはり名義変更が必要です。
もしも、住宅ローンに残債があったとしても名義変更手続きはできます。
ただし、ローン契約に関しても名義変更手続きが必要であることが多いため、金融機関への確認が必要です。
財産分割によるマンションの名義変更の大まかな流れは以下の通りです。
①登記事項証明書を用意する
②新たな名義人を確定するため、戸籍謄本などの必要書類を用意する
③マンションの名義変更の登記申請書類を作成する
④必要書類を法務局に持参し所有者の変更登記を申請する
財産分与による名義変更手続きに関しても、登記事項証明書などの必要書類を取得するための費用と登録免許税がかかります。
登録免許税に関しては、マンションの固定資産税評価額に2％を乗じた金額です。
また、生前贈与では納付が必要な贈与税ですが、離婚が理由での名義変更に関しては課税はされないこととされています。
ただし、本来分割されるべき金額よりはるかに高い場合にはその限りではありませんので注意が必要です。
不動産取得税に関しても、離婚が理由の場合は課税されないことが多いようです。
しかし、慰謝料や扶養の目的で財産分与が行われたという場合は課税されますのでこちらも注意が必要です。
売買が理由のマンション名義変更手続きと費用について
所有しているマンションを売却したり、中古マンションを購入したりすることもあるかと思います。
そのような場合、やはり名義変更をすることが一般的です。
マンションを売買した際の名義変更の流れは以下の通りです。
①買主の戸籍謄本や住民票を用意する
②マンションの名義変更の登記申請書類を作成する
③もともとの所有者（売主）を確認するために登記事項証明書を取得する
④マンションの引き渡しと売買代金の支払いを行う
⑤必要書類を法務局に持参し所有者の変更登記を申請する
売主はマンションの登記済権利証や固定資産評価証明書、印鑑証明書、運転免許証などの本人確認書類が必要になります。
買主は戸籍謄本や住民票の他に、印鑑証明書、運転免許証などの本人確認書類が必要です。
売買による名義変更手続きは、売主・買主ともに登記事項証明書などの必要書類を取得するための費用がかかります。
税金面に関しては、売主は登録免許税（住所変更登記など）と譲渡所得税（売却益が出た場合）の納付が必要です。
ただし、特別控除等がありますので、詳しくお知りになりたい方は国税庁のホームページをご確認ください。
買主も登録免許税（所有権移転登記）の納付が必要になります。
また、不動産取得税の納付も必要で、その税額は不動産評価額の4％とされています。
しかし、マイホームとしてマンションを購入した場合は軽減されることもあります。
マンションの名義変更にかかる費用のまとめ
ここで、マンションの名義変更する際に共通して必要な書類を用意するための費用や、納付が必要な登録免許税について改めてまとめておきましょう。
●必要書類
・戸籍謄本 1通450円
・住民票 1通300円
・固定資産評価証明書 1通300円
・登記事項証明書 1通600円
この他に必要になる書類もあり、その書類を取得するごとに別途費用が発生します。
●登録免許税
・相続 固定資産税価額の0．4％
・生前贈与 固定資産評価額の2％
・財産分割 固定資産評価額の2％
・売買 固定資産評価額の2％
マンションの固定資産評価額が1，000万円だと仮定すると、各税額は以下のとおりです。
・相続 4万円
・生前贈与 20万円
・財産分割 20万円
・売買 20万円
マンションの名義を変えるだけといっても、さまざまな費用がかかり手間もかかります。
名義変更手続きに関して、手間を少しでも省きたいという方は専門家に依頼するのも一つの方法です。
その件につきましては次項でお話しいたします。
マンションの名義変更は専門家に依頼するのも手
マンションなどの不動産の名義変更は、専門家に依頼しなくとも自分で手続きすること自体は可能です。
しかし、すべての必要書類を用意したり作成したりするのは、手間だけではなく時間もかかってしまうことが多いです。
また、間違って手続きをしてしまうと、思わぬトラブルにつながる可能性もあります。
そのため、時間の余裕がないという方は専門家（司法書士）に名義変更の手続きを依頼するのが得策かもしれません。
ただし、司法書士に依頼する場合、それなりに費用がかかってしまいます。
これまでご紹介してきました費用の他に、報酬の支払いが必要になります。
司法書士への報酬はそれぞれの事務所ごとで異なりますので、いくつか問い合わせしてみるといいでしょう。
どのような理由でも名義変更の流れは大体同じなもののかかる費用は異なる
マンションを相続・生前贈与・財産分割あるいは売買が理由で名義変更する場合、手続きの方法や流れは大体同じですが、それぞれにかかる費用は異なります。
マンションの名義変更はご説明したように自分自身で手続きすることは可能ですが、思わぬトラブルを避けるため、司法書士に手続きを一任することも一つの方法です。
ただし、その場合は実費の他に司法書士に対する報酬も必要になりますので覚えておきましょう。
