マンションを購入して賃貸に!失敗しない賃貸運営のコツは?

不動産投資と考えた時に、賃貸マンションの運営を思い浮かべる人もいるでしょう。

誰にでも住む場所は必要です。

マンションを購入し、賃貸にすることで副収入を見込むことができます。

しかし投資ですから、失敗するケースもあります。

マンション購入は最初の投資が高額ですから、事前のリサーチも大切です。

こちらでは失敗しないためのマンション購入、賃貸運営についてご紹介します。

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賃貸マンションの運営は副業に最適

通常、マンションの購入と言うと住居用のマンションを思い浮かべるかもしれません。

確かにマンションを購入する多くの人は、自分達の住居としてマンションを購入しています。

しかし最近では自宅住居用のマンションではなく、投資用にマンションを購入する人も増えています。

購入したマンションを賃貸にするメリットは、安定した副収入が見込めること、手間がかからないことがあげられます。

例えば株式投資や仮想通貨の場合、株や通貨の価格変動を常にチェックしておく必要があります。

値下がり時に購入し値上がり時に売却するのが基本ですから、それを逃すと収入が見込めません。

常に価格のことが気にかかり、本業を持つサラリーマンなどの場合、その本業が疎かになってしまうこともあるでしょう。

しかし賃貸マンションの運営の場合は、家賃として月に決まった額が入りますから、パソコンのモニターを常にチェックしておく必要がありません。

契約にもよりますが、入居者が退居する場合は通常前もって連絡がありますから、ある日突然収入が途絶える、というリスクも少ないです。

入居時に敷金を頂いておけば、入居者の支払い遅れや何らかの理由による急な退居にも対応が可能です。

本業が忙しい人こそ、副業に賃貸マンションの運営がおすすめです。

賃貸用マンション購入のポイント

賃貸用のマンションを購入しようと考えた時、気になるのはどんなマンションを購入するべきかだと思います。

自分が住むためのマンションを購入するなら自分の好みで選べば問題ありませんが、賃貸用のマンションの場合はある程度見極めが必要になります。

賃貸マンションの運営は、入居者がいて初めて成り立ちます。

ですから当然、賃貸として需要のあるマンションの購入が必要です。

どのようなマンションが賃貸として需要があるかは地域によって変わりますから、事前のリサーチが大切です。

一般的には駅から近いマンションや、スーパーなど日常で利用する店舗が近くにあるマンションが賃貸として人気です。

また大学の近くの場合、学生用のワンルームマンションの需要が高いこともあります。

ただ一般的に、駅から近いなど賃貸としての需要が高そうなマンションは、購入金額も高めです。

自宅のローンや家賃とは別に支払いが発生しますから、自身の収入によってはローンが組みにくかったり、ローンが組めても支払いが辛くなるケースがあります。

賃貸としての需要が高ければローンの支払い分をカバーして、更に利益を出すことも可能ですが、万一のことも考え、無理なく支払いができるマンションを選びましょう。

購入するマンションの見つけ方

マンションを購入し、賃貸に出そうと思った場合、どのような方法で購入するマンションを見つけるのでしょうか。

少子化の影響で人口は少なくなっていますが、それでも日々マンションの建設は進んでいます。

マンションを見つける方法ですが、一番は自分でマンションを見つけることです。

自分で見つけると言っても、町を歩いて探すわけではありません。

今はインターネットの時代ですから、インターネットを利用して購入するマンションを探しましょう。

インターネットで調べると、投資用のマンションを掲載しているポータルサイトが多数あります。

条件を絞って検索することもできるので、例えばワンルーム中心のマンション、駅から近いマンションなど、希望に合ったマンションを探すことができます。

それ以外の方法としては、不動産会社に見つけてもらう方法もあります。

不動産会社の担当者に希望や予算などを伝えておけば、担当者が探してくれます。

ただしこの場合、信頼できる不動産会社、担当者かどうかの見極めも必要になります。

マンションを賃貸に出す方法

実際にマンションを購入したら、いよいよ賃貸に出すことになります。

マンションを賃貸に出す場合、多くの人が賃貸管理会社に業務を委託しています。

昔ながらのアパートなどの場合は入居者が直接大家と契約し、家賃を支払うケースもありますが、最近の賃貸は間に賃貸管理会社が入っています。

マンション購入後は賃貸管理会社へ業務を委託しておけば、入居者募集から家賃の回収、修繕工事の手配やその他の入居者トラブルの対応などを一括で引き受けてもらえます。

もちろん管理委託手数料がかかりますから、その金額の確認は必要です。

賃貸管理会社にもよりますが、管理委託手数料は毎月の家賃収入額の5%が相場です。

それ以外にも、修繕工事が必要になった場合の修繕費が突発で発生することもあります。

また管理委託手数料以外にも、代行業務に対する手数料が発生する場合がありますので、事前の確認が必要です。

特に修繕工事が発生した場合の支払い方法や、どの業者に依頼するのかは事前によく確認しておいた方が良いでしょう。

修理会社から直接オーナー宛てに請求書が届く場合もありますし、修繕費も管理会社経由で請求される場合があります。

マンションを購入する際は支出と収入を把握しておこう

マンション購入は、決して安い買い物ではありません。

キャッシュでマンションを買うのでない場合は、きちんとローンを払っていけるかを考える必要があります。

自宅用マンションの場合は自身の収入と毎月の支払金額を照らし合わせて考えますが、賃貸用のマンションの場合はそれを怠ってしまうケースが多いです。

マンションを賃貸に出すと、家賃収入が見込めます。

例えばマンションの支払い金額が毎月7万円、家賃収入が毎月10万円の場合、3万円の利益が見込めます。

その数字だけを見て無理なローンを組んでしまうと、入居者が見つからなかったり、土地の価値低下で家賃が下がった際に赤字が出てしまいます。

万一家賃収入がなくても支払いができる金額でローンを組みましょう。

また、賃貸マンションで発生する金額はローンの返済や管理委託手数料だけではありません。

税金も発生します。

毎月のローン返済はどれだけになるのか、年間でどんな金額が発生するのかをきちんと把握しておかないと、マンションを手放すことになりかねません。

賃貸マンションを運営する上でトラブルを防ぐためには

無事にマンションを購入し、賃貸管理会社との契約も済ませれば、入居者の募集や入居時の契約などは管理会社が代行してくれます。

基本的には毎月の家賃収入を待つだけになりますが、入居者が見つからなくて困ることもあるでしょう。

これは賃貸管理会社の営業力もありますが、多くはそのマンションに価値がないために入居希望者が見つからないケースです。

それを避けるためには、自分自身で物件を見てみること、周囲の賃貸物件の埋まり具合を見ること、管理会社のホームページや店舗を見て、自分が入居者ならどう思うかを考えて決めることが大切です。

また、入居者が見つかっても入居後に、家賃支払いが滞るなどトラブルが発生することがあります。

これは敷金などを事前にもらうことである程度のリスク管理は可能です。

それ以外に、地震などで建物自体に損害が出てしまうケースもあるでしょう。

気をつけて避けられるものではありませんから、必ず保険に入っておきます。

賃貸管理会社との契約時やマンション購入時に保険の加入を義務付けられるも多いようです。

賃貸用マンション購入の心構え

サラリーマンの副業としても人気の賃貸マンション運営ですが、購入時には無理なくローンを支払っていけるかの確認が必要です。

通常はローン金額を家賃収入でカバーできますが、入居者の退居により収入が途絶える可能性もあります。

また、ローン金額以外の税金や管理手数料、火災保険料や地震保険料などの金額が発生します。

賃貸としての需要があるか、管理会社は信頼できるか、自分の目で見極めてからのマンション購入、賃貸運営が大切です。